Máy tính tái tài trợ

Công thức

Khoản thanh toán hàng tháng = số dư × lãi suất hàng tháng × (1 + lãi suất hàng tháng)^{số lần thanh toán} ÷ [(1 + lãi suất hàng tháng)^{số lần thanh toán} − 1]. Số tháng hòa vốn = chi phí đóng khoản vay ÷ khoản tiết kiệm hàng tháng. Tổng lãi suất = thanh toán hàng tháng × số lần thanh toán − số dư.

Ví dụ minh họa

Số dư $300,000, lãi suất hiện tại 7% với thời gian còn lại 20 năm: khoản thanh toán $2,325.90. Lãi suất mới 5% trong 20 năm: khoản thanh toán $1,979.87, tiết kiệm $346.03/tháng. Với chi phí đóng khoản vay $4,000, điểm hòa vốn là $4,000 ÷ $346.03 = 11.56 tháng. Tổng lãi suất giảm từ $258,215.23 xuống $175,168.13 — tiết kiệm $83,047.10 — và điểm hòa vốn đạt được trong thời gian 10 năm, vì vậy với những con số này, việc tái tài trợ có lợi.

Phạm vi và giới hạn

Cả hai khoản vay đều có lãi suất cố định, không có phí nào ngoài phí đóng khoản vay ban đầu, không rút tiền mặt và không thay đổi số dư khi tái cấp vốn. Thuế, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm thế chấp tư nhân không được bao gồm. Thời hạn mới dài hơn có thể làm giảm khoản thanh toán hàng tháng trong khi làm tăng tổng lãi suất — bảng so sánh cho thấy sự trao đổi trực tiếp đó. Thay đổi lãi suất, điểm mua riêng biệt với phí đóng khoản vay và ảnh hưởng của thuế không được mô hình hóa.

Phiên bản công thức: d367185ee964 · Ví dụ đã được kiểm tra: 2026-10-31

FAQ

Liệu khoản thanh toán thấp hơn luôn là một lợi thế?

Không. Kéo dài thời hạn vay có thể giảm số tiền trả hàng tháng nhưng sẽ làm tăng số năm phải trả lãi. Hãy so sánh tổng số tiền lãi cũng như số tiền trả hàng tháng — bảng trên đã thể hiện cả hai điều đó.

Điểm hòa vốn nghĩa là gì?

Tháng mà khoản tiết kiệm hàng tháng tích lũy lần đầu tiên đủ để trang trải phí đóng khoản vay. Nếu bạn chuyển nhà hoặc tái cấp vốn lại trước khi đạt điểm hòa vốn, việc tái cấp vốn có thể không mang lại lợi ích.

Điều gì xảy ra nếu tôi chuyển nhà trước khi đạt điểm hòa vốn?

Khi đó, khoản tiết kiệm sẽ không bao giờ bù đắp được chi phí đóng khoản vay. Hãy nhập thời gian lưu trú dự kiến ​​của bạn ở trên và kết quả sẽ kiểm tra điều này cho bạn: việc tái tài trợ mà hòa vốn sau khi bạn chuyển đi sẽ được đánh dấu, ngay cả khi khoản tiết kiệm hàng tháng có vẻ tốt.

Việc tái tài trợ có đặt lại ngày trả hết nợ của tôi không?

Có, trừ khi thời hạn mới khớp với thời hạn còn lại của bạn. Một khoản vay mới có thời hạn 20 năm trên khoản thế chấp còn 20 năm sẽ giữ nguyên ngày; một khoản vay mới có thời hạn 30 năm sẽ đẩy ngày đó ra 10 năm, đó thường là lý do tại sao tổng lãi suất tăng lên mặc dù khoản thanh toán thấp hơn.

Tôi có nên bao gồm điểm không?

Có, trong chi phí đóng khoản vay. Điểm giúp mua được lãi suất thấp hơn, vì vậy chúng thuộc về tính toán hòa vốn, chứ không phải là một khoản tiết kiệm riêng biệt.

Điều này có bao gồm lãi suất điều chỉnh không?

Không. Nó giả định rằng lãi suất mới vẫn cố định trong toàn bộ thời hạn mới. Nếu lãi suất mới có thể điều chỉnh, các con số tiết kiệm và hòa vốn chỉ có hiệu lực cho đến lần điều chỉnh đầu tiên.

Các công cụ liên quan

• Máy tính khoản vay — khoản thanh toán, phân chia lãi suất và lịch trình từng năm cho một khoản vay duy nhất
• Máy tính thế chấp — quan điểm thế chấp mua nhà tiêu chuẩn
• Máy tính thanh toán khoản vay sớm — trả thêm mỗi tháng thay vì tái cấp vốn