Finanças
Calculadora de Refinanciamento
Compare sua hipoteca atual com um novo empréstimo lado a lado: pagamento mensal, juros totais, mês de retorno do investimento e se o refinanciamento se paga antes da mudança.
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Novo pagamento mensal
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Comparação lado a lado
| Empréstimo atual | Novo empréstimo | Diferença | |
|---|---|---|---|
| Pagamento mensal | — | — | — |
| Juros totais | — | — | — |
| Total pago | — | — | — |
| Prazo | — | — | — |
Os juros totais do empréstimo atual consideram apenas o prazo restante, não os juros já pagos.
Juros totais, em resumo
As barras são dimensionadas para o maior dos dois totais. Um pagamento menor ainda pode significar mais juros totais quando o novo prazo for mais longo — verifique o veredicto acima.
Economia acumulada ao longo do tempo
| Após | Economizado vs. manter o empréstimo |
|---|
A economia acumulada contabiliza apenas os meses em que ambos os empréstimos estão sendo pagos. Após o término de qualquer um dos empréstimos, a comparação muda. Os custos de fechamento são recuperados assim que a economia acumulada os ultrapassa — esse mês é o ponto de equilíbrio.
Fórmula
Pagamento mensal = saldo × taxa mensal × (1 + taxa mensal)pagamentos ÷ [(1 + taxa mensal)pagamentos − 1]. Meses de equilíbrio = custos de fechamento ÷ economia mensal. Juros totais = pagamento mensal × pagamentos − saldo.
Exemplo prático
Saldo $300,000, taxa atual de 7% com 20 anos restantes: pagamento de $2,325.90. Nova taxa de 5% por 20 anos: pagamento de $1,979.87, economizando $346.03/mês. Com custos de fechamento de $4,000, o ponto de equilíbrio é de $4,000 ÷ $346.03 = 11.56 meses. O juro total cai de $258,215.23 para $175,168.13 — uma economia de $83,047.10 — e o ponto de equilíbrio é atingido bem antes de um período de 10 anos, portanto, com base nesses números, o refinanciamento compensa.
Escopo e limitações
Ambos os empréstimos são de taxa fixa, sem taxas além dos custos de fechamento, sem saque de dinheiro e sem alteração no saldo em caso de refinanciamento. Impostos, seguros, taxas HOA e seguro de hipoteca privada não estão incluídos. Um novo prazo mais longo pode reduzir o valor da prestação, mas aumentar o total de juros — a tabela comparativa mostra essa relação direta. Alterações nas taxas, pontos comprados separadamente dos custos de fechamento e efeitos tributários não foram modelados.
FAQ
Um pagamento menor é sempre vantajoso?
Não. Estender o prazo pode reduzir o pagamento mensal, mas adicionar anos de juros. Compare o juro total, bem como o valor mensal — a tabela acima faz ambos.
O que significa ponto de equilíbrio?
O mês em que a economia mensal acumulada cobre pela primeira vez os custos de fechamento. Se você se mudar ou refinanciar novamente antes do ponto de equilíbrio, o refinanciamento pode não ter valido a pena.
E se eu me mudar antes do ponto de equilíbrio?
Nesse caso, a economia nunca cobre os custos de fechamento. Insira a sua estadia planejada acima e o veredito verificará isso para você: um refinanciamento que se paga após a sua mudança é sinalizado, mesmo que a economia mensal pareça boa.
O refinanciamento redefine minha data de quitação?
Sim, a menos que o novo prazo corresponda ao seu prazo restante. Um novo empréstimo de 20 anos em uma hipoteca com 20 anos restantes mantém a data; um novo empréstimo de 30 anos a adia por 10 anos, que geralmente é o motivo pelo qual o juro total aumenta apesar de um pagamento menor.
Devo incluir pontos?
Sim, nos custos de fechamento. Os pontos compram uma taxa mais baixa, portanto, devem ser incluídos no cálculo do ponto de equilíbrio, não como uma economia separada.
Isso cobre taxas variáveis?
Não. Pressupõe-se que a nova taxa permaneça fixa durante todo o novo prazo. Se a nova taxa puder ser ajustada, os valores de economia e ponto de equilíbrio serão válidos apenas até o primeiro ajuste.
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Os resultados são apenas estimativas e não constituem aconselhamento profissional.